Блог https://boytsov-spb.ru Блог о коммерческой недвижимости ru Fri, 30 Oct 2026 18:46:59 +0300 Коммерческая недвижимость в изолированных локациях: плюсы, минусы и портрет идеального арендатора. https://boytsov-spb.ru/tpost/bilc1o29o1-kommercheskaya-nedvizhimost-v-izolirovan https://boytsov-spb.ru/tpost/bilc1o29o1-kommercheskaya-nedvizhimost-v-izolirovan?amp=true Wed, 03 Jun 2026 21:51:00 +0300 Александр Бойцов Почему 90% клиентов покупают стрит-ритейл в изолированных локациях? Какие арендаторы заходят в новостройки, какие площади востребованы и как заработать на развитии района. Разбор плюсов, минусов и нюансов выбора от брокера.

Коммерческая недвижимость в изолированных локациях: плюсы, минусы и портрет идеального арендатора.

Почему 90% моих клиентов выбирают стрит-ритейл в новостройках изолированных локаций? На это есть веские причины. Давайте разбираться.

Что такое изолированная локация?

Это спальный район, через который не осуществляется транзитный трафик из одной части города в другую. Сюда люди возвращаются с работы, чтобы отдохнуть, а утром снова уезжают. Это территория «конечного назначения»: сюда приезжают и отсюда уезжают, но не проезжают насквозь.

Проще всего понять этот формат на примерах: Новосаратовка, Новоселье, «Цветной город», Шушары и другие подобные районы.

У каждой из этих локаций есть свои особенности, но объединяет их одно: специфический пул арендаторов. Он кардинально отличается от арендаторов в «транзитных» локациях старых спальных районов (таких как Купчино, Веселый Поселок, Приморский или Невский районы). Да, когда-то и они были изолированными, но город разросся, и они превратились в зоны с мощным сквозным трафиком.

Главный инвестиционный тезис: практически любая изолированная локация со временем трансформируется в классический спальный район с транзитным трафиком. Но пока идет активная фаза строительства и заселения, мы покупаем коммерцию именно там. И вот почему.

Кто заходит в изолированные локации?

Особенность таких районов в том, что часть привычных сетей туда просто не идет. На кого же делать ставку при подборе помещения?

Первопроходцы (ПВЗ). Пункты выдачи заказов всех маркетплейсов осваивают эти территории первыми. Часто предварительные договоры аренды заключаются еще за год до сдачи дома. Если вы хотите сдать помещение максимально быстро, выбирайте площади 35–80 кв. м.
Продуктовый и алкогольный ритейл. Заходит в усеченном формате, оптимальная площадь — 90–150 кв. м. Если же в доме есть большие помещения от 400 кв. м (а их обычно всего 1–2 на проект), с вероятностью 100% там откроется полноформатный продуктовый ритейлер.
Дарксторы. Без них в современных новостройках никуда. На кластер из 10–15 домов обязательно придется минимум один даркстор. Требуемая площадь — от 180 кв. м.
Социальная и медицинская инфраструктура. Аптеки, зоомагазины, детские товары, ветеринарные клиники и стоматологии активно заходят через 1–2 года после начала заселения, когда сформирована критическая масса жителей. Некоторые аптечные сети предпочитают выждать этот срок.
Сфера услуг. Ателье, химчистки, ремонт обуви и техники, салоны красоты и барбершопы будут представлены в таких локациях стабильно, так как работают на внутренний спрос жителей.

Кого вы здесь НЕ увидите (или увидите крайне редко):

Это так называемые «трафиковые» арендаторы, которым жизненно необходим поток людей со стороны: банки, салоны связи, модные бутики, нотариальные, юридические и туристические конторы. Им изолированная локация не подходит.

Важный нюанс: динамика развития локации

Изолированные районы развиваются долго, и это напрямую влияет на выбор лучшего помещения внутри проекта. Например, на старте продаж дворовые помещения могут работать значительно лучше, чем фасадные. Внешняя сторона здания может годами граничить со строительной площадкой, что отпугивает арендаторов и покупателей. По мере застройки окружающей территории наиболее предпочтительные и ликвидные места для аренды могут смещаться. Это нужно учитывать при выборе.

Плюсы инвестиций в стрит-ритейл изолированных локаций:

Несмотря на специфику, такие объекты имеют ряд неоспоримых преимуществ:

1. Чистая юридическая история: покупка помещения в новом многоквартирном доме от застройщика.

2. Финансовые инструменты: возможность получить рассрочку от девелопера.

3. Широкий выбор: можно подобрать помещение с любыми характеристиками под конкретную задачу.

4. Высокая доходность: лучшее соотношение цены входа и арендной ставки, что обеспечивает быструю окупаемость.

5. Капитализация: огромный потенциал роста стоимости самого помещения по мере развития инфраструктуры и превращения района в полноценную часть города.

]]> Как купить хорошее коммерческое помещение и не пожалеть об этом https://boytsov-spb.ru/tpost/jgdenh21o1-kak-kupit-horoshee-kommercheskoe-pomesch https://boytsov-spb.ru/tpost/jgdenh21o1-kak-kupit-horoshee-kommercheskoe-pomesch?amp=true Mon, 22 Jun 2026 19:41:00 +0300 Александр Бойцов Что значит «хороший объект» в коммерческой недвижимости? Разбираю стратегию роста капитала от стройки до аренды и делюсь реальным кейсом из суда по оспариванию сделки на вторичке. Читайте, как выбрать помещение и не потерять деньги.

Как купить хорошее коммерческое помещение и не пожалеть об этом

Недавно мне позвонил коллега с просьбой: «Срочно нужен хороший объект, торговое помещение».

Я регулярно получаю запросы на подборки и презентации интересных объектов. И каждый раз пытаюсь уточнить критерии как можно подробнее. Дело в том, что понятие «хороший объект» мне ни о чем не говорит. То, что считаю выгодным и правильным я, часто совершенно не совпадает с ожиданиями клиентов и коллег.

У каждого инвестора своя философия. Но сегодня я хочу поделиться тем, какой путь создания капитала в коммерческой недвижимости считаю эталонным я.

Путь от котлована до капитала: лестница стоимости

Для меня идеальный сценарий — это проходить весь цикл создания объекта: от стадии стройки до заселения дома и посадки арендатора. Именно так инвестору удается заработать кратно больше.

Помещение покупается на старте продаж по минимальной цене, после чего оно проходит главные этапы капитализации. Каждый из них существенно увеличивает стоимость актива:

Сдача дома (выдача ключей застройщиком).
Заселение многоквартирного дома жильцами (формирование первичного спроса).
Посадка арендатора в коммерческое помещение.
Обживание района и развитие инфраструктуры.

Да, на большинстве этих этапов инвестор еще не получает прямого денежного потока (cash flow). Но его капитал неуклонно растет. Этот рост не просто компенсирует высокую инфляцию последних лет, но и приносит доходность, которая кратно обходит даже банковские вклады под 20%.

Тем, кто никогда не проходил этот путь и не погружался в детали, срок в 3–5 лет может показаться слишком долгим. Но те, кто прошел его и поставил на поток, действуют именно так.

Иллюзия ГАБа: почему вторичка таит в себе ловушки

Для многих стратегия «вдолгую» неприемлема. Им нужен арендный поток «здесь и сейчас» или в ближайшие месяцы. Они выбирают ГАБ (готовый арендный бизнес).

Логика понятна: покупаешь объект с арендатором, видишь понятную окупаемость в 10–12 лет. Но за этой кажущейся стабильностью скрывается множество подводных камней:

Подставные арендаторы. Арендная ставка может быть «нарисована» для продажи, а «якорь» съедет через пару месяцев после сделки.
Юридические риски и оспаривание сделок. Ни один юрист не даст 100% гарантии от форс-мажора.

И это не теория из учебников. Буквально недавно у моего клиента произошёл показательный случай: спустя полтора года после покупки коммерческого помещения на вторичном рынке сделку пытаются оспорить через суд в связи с банкротством предыдущего собственника. В качестве причины оспаривания используют довод о том, что цена сделки якобы была не рыночной.

Казалось бы, объект куплен, арендатор работает, всё спокойно — и вдруг через полтора года земля уходит из-под ног. Прямо сейчас идут судебные заседания, и я сам участвую в этом деле в качестве свидетеля, подтверждая факты и обстоятельства той покупки, чтобы защитить позицию инвестора. Поверьте, видеть, как твой клиент втягивается в чужое банкротное дело с непредсказуемым исходом и замороженным активом — это сильнейшая прививка от иллюзий о «безопасной вторичке».

Важно понимать механику: при банкротстве продавца конкурсный управляющий обязан анализировать все сделки за последние годы и оспаривать те, которые могут быть признаны «подозрительными». И вы, добросовестный покупатель, оказываетесь крайним.

Многие думают: «Да, такое случается, но меня пронесёт». Уверяю — не пронесёт, если вы не понимаете, на что идёте. Единожды попав в такую историю, вы навсегда пересмотрите своё отношение к ГАБам.

Резюме: универсального «хорошего объекта» не существует

Понятия «хороший» или «интересный» объект в вакууме просто не существует. У каждого из нас разные горизонты планирования, задачи и пороги риска.

Поэтому, прежде чем запрашивать подборку коммерческой недвижимости, четко сформулируйте для себя (и для вашего брокера) ответы на два вопроса:

Какими конкретными критериями должен обладать объект под мою стратегию?
Какие риски я осознаю и готов принять при его покупке?

Только после этого мы сможем найти тот самый объект, который будет «хорошим» именно для вас.

]]> Соотношение квартир к коммерческим помещениям: как выбирать помещение для покупки правильно https://boytsov-spb.ru/tpost/ymr2ko6xr1-sootnoshenie-kvartir-k-kommercheskim-pom https://boytsov-spb.ru/tpost/ymr2ko6xr1-sootnoshenie-kvartir-k-kommercheskim-pom?amp=true Mon, 29 Jun 2026 19:49:00 +0300 Александр Бойцов Сам попал в ловушку своего правила про соотношение квартир и коммерции. Почему 150 квартир на помещение — не всегда успех? Разбираю, почему одна цифра из декларации часто врёт. Учимся видеть объект целиком.

Соотношение квартир к коммерческим помещениям: как выбирать помещение для покупки правильно

Как я сам попал в ловушку своих правил (и почему одна цифра в коммерции ничего не значит)

Сам того не желая, я ввел в заблуждение своих клиентов и... сам попал в ловушку своих же взглядов на коммерческую недвижимость. Пришло время признаться в этом и исправиться.

Подбирая для покупки торговые помещения в многоквартирных домах, я всегда руководствуюсь множеством параметров. Один из самых простых и очевидных — соотношение квартир к коммерческим помещениям в доме.

Открываешь проектную декларацию, смотришь, сколько в доме квартир и сколько нежилых помещений — и кое-что становится понятно.

Обычно сейчас строят в соотношении 20–50 квартир на 1 помещение. Это не очень хорошие показатели.
А вот параметры 80–140 квартир на 1 помещение мы стараемся покупать усиленно — это почти дефицит.

Казалось бы, всё просто. Но этот параметр — только один из многих, и судить о ликвидности только по нему нельзя.

Почему я попал в ловушку?

Этот параметр самый показательный, и я так часто использую его в общении с клиентами, что сам себя загнал в угол. Я присылаю презентацию, и первый вопрос клиента: «Какое соотношение коммерции и квартир?». Если у нас получается, скажем, 40 квартир на одно помещение, клиент сразу его отметает. Потому что лично от меня же слышал, что такое соотношение — очень плохое. И тут я сам виноват. Теперь пишу эти строки, чтобы разъяснить ситуацию.

Слепо полагаться лишь на одну пропорцию неправильно. Вот вам пример: в доме 1 помещение и 150 квартир. С одной стороны, соотношение великолепное (1 к 150!). Но 150 квартир — это откровенно мало людей для торговли и сферы услуг. А если вокруг еще и частная или малоэтажная застройка без дефицита коммерции, то этот «идеальный» параметр просто не работает.

Поэтому помещение нужно оценивать в комплексе: жилой массив, технические характеристики, расположение в самом доме и квартале.

Секрет первой линии и глубины района

Не все помещения в доме (да и в целом в квартале) равнозначны. Одни будут востребованы всегда, а другие могут годами стоять пустыми.

Смотрите: на первой линии находится примерно 20% всех помещений дома. Все остальные — сзади, сбоку или вообще со входами со двора. Ясно, что эти 20% (первая линия) будут заселены первыми. По самым высоким ставкам. Спрос на них всегда со стороны топовых арендаторов и крупных сетевиков: продукты, алкоголь, аптеки, зоомагазины.

А в остальные помещения сядут «второстепенные» арендаторы: частники, салоны красоты, маркетплейсы (им, в принципе, не принципиально), мастерские. Там будет демпинг по арендным ставкам и постоянная ротация.

А теперь главный вывод.

Если за первой линией, где находятся те самые 20% лучших помещений, стоит целый квартал многоэтажек — то плохое соотношение квартир к коммерции уже не страшно. Это не означает, что помещение на первой линии автоматически становится «плохим» или «хорошим». Это просто означает, что нельзя смотреть только на одну цифру.

Чем глубже жилой массив за первой линией домов, тем лучше. Трафик жителей домов, находящихся в глубине района, всё равно будет проходить через первую линию. Профессиональные работники отделов развития сетевых арендаторов это знают — они в первую очередь смотрят именно на неё, и часто готовы арендовать такие помещения даже при «плохом» соотношении квартир к коммерции.

Но это не значит, что первая линия — новая волшебная таблетка. Нет. Как и с соотношением квартир, здесь работает тот же принцип: один параметр никогда не даёт полной картины.

Хорошая ликвидность рождается на пересечении факторов: расположение, трафик, окружение, технические характеристики помещения, конкуренты рядом, потенциал района. И задача профессионала — не цепляться за одну цифру из проектной декларации, а видеть объект целиком.

Вот этому я и хочу учиться сам, и этому же учу своих клиентов. А соотношение квартир к коммерции — пусть остаётся одним из ориентиров, но не единственным.

]]> «На Авито один мусор». Почему я так думаю и как найти тот самый 1% объектов https://boytsov-spb.ru/tpost/tzarepy6z1-na-avito-odin-musor-pochemu-ya-tak-dumay https://boytsov-spb.ru/tpost/tzarepy6z1-na-avito-odin-musor-pochemu-ya-tak-dumay?amp=true Tue, 30 Jun 2026 16:08:00 +0300 Александр Бойцов На Авито 99% мусора — фейки, ГАБы и рендеры от застройщиков. Но есть 1% объектов, которые приносят прибыль. Рассказываю, как найти их системно, без удачи, и почему собственники сами не видят потенциал своих помещений.

«На Авито один мусор». Почему я так думаю и как найти тот самый 1% объектов

Я сам часто грешу категоричностью в высказываниях, особенно когда это касается досок объявлений. Стандартная реакция: «Да там один мусор, а не объекты для покупок! Одни фейки и помещения, которые продаются годами, ничего хорошего там нет!».

Но, надо признать, что это в корне неправильно.

Да, там 50% — фейки и лид-магниты, которые агентства сливают в сеть, чтобы собирать базу потенциальных покупателей. Еще 49% — откровенно плохие объекты. Это всякие «ГАБы» с невероятной (на бумаге) окупаемостью, но на деле — с кучей подводных камней и недостоверной информацией. Это множество пустых помещений. И это помещения от застройщиков, которые выкладываются пачками, часто без проверки актуальности. Помещения уже нет, но у застройщика осталась пачка рендеров и однотипных планировок, которые CRM в автоматическом режиме выгружает в XML. Проверить их актуальность вручную — сложная задача, поэтому заморачиваться не хотят. Логика простая: «Ну не будет помещения 43 кв.м., предложим соседнее 45 кв.м.».

И лишь 1% помещений действительно могут быть интересными.

Найти их среди тысячи других объявлений с наскока не получится ни у кого (если только вам не улыбнется большая удача). А чтоб не полагаться на удачу, нужна системная работа.

Как работает эта система:

Ежедневный фильтр. Постоянный отсмотр и отсеивание тысяч помещений.
Поездки и анализ. Выезды на просмотры и системные «прикидки»: а кому это помещение может быть интересным? Каких видов бизнеса не хватает в окружении?
Гипотеза. На основе анализа складываются гипотезы, которые нужно проверить, а затем обосновать для инвестора.
Работа с рисками. Формируем набор подтверждений гипотезы и рисков, которые могут помешать. И только тут принимает решение инвестор: приемлемы ли риски и устраивает ли его сама гипотеза.

Если вы проведете такую работу, вы обязательно найдете желаемое помещение на том же Авито. Проверено, и не один раз.

Суперсила — видеть невидимое

Часто даже предыдущий собственник не видит потенциал своего помещения. Или этот потенциал еще не реализовался: просто рядом идет стройка, дом не успел заселиться, но это скоро произойдет, и объект раскроется.

Моя задача — увидеть это. Эта способность видеть то, что не видят другие, формируется только благодаря накоплению опыта и непрерывной практике. Нужно отсеять тысячи помещений, чтобы найти то самое, единственное правильное.

Почему презентации врут

Инвесторы часто принимают решение, просто посмотрев презентацию на Авито. Но так вы ничего не увидите. Попробуйте съездить на место, собрать всю информацию об объекте, погулять по району. У вас изменится впечатление. Иногда нужно съездить несколько раз: в разное время суток, в будни и в выходные.

Вся эта накопленная «полевая» информация поменяет ваше представление об объекте. Даже если в итоге вы не решитесь его купить, вы получите опыт и пополните свой внутренний банк для сравнения.

Помните: нет идеальных объектов, есть оптимальные. И только когда у вас есть с чем сравнивать, у вас вырабатывается то самое видение рынка.

А если у вас нет на это времени — то у вас есть всего 2 выхода:

Купить первое попавшееся.
Обратиться к специалисту, который сделает эту работу за вас (то есть ко мне).

]]> Закрытые базы коммерческой недвижимости: миф или реальность? https://boytsov-spb.ru/tpost/rkv2mi0ub1-zakritie-bazi-kommercheskoi-nedvizhimost https://boytsov-spb.ru/tpost/rkv2mi0ub1-zakritie-bazi-kommercheskoi-nedvizhimost?amp=true Wed, 01 Jul 2026 19:35:00 +0300 Александр Бойцов Рассказываю, как на самом деле устроен рынок коммерческой недвижимости: существуют ли закрытые базы, почему я не предлагаю клиентам все объекты подряд и как мы покупаем лучшие помещения. Личный опыт и реальные кейсы.

Закрытые базы коммерческой недвижимости: миф или реальность?

А вы в курсе, что существуют закрытые базы коммерческих помещений, которые просто идеальны? Ассортимент на любой вкус. Хотите ниже рыночной — пожалуйста. Хотите ГАБ с честной окупаемостью 6 лет — без проблем. Хотите угловое помещение от застройщика по цене ниже, чем у самого застройщика? И такое есть.

Такие «секретные базы» якобы есть у супер-пупер агентов из крупных агентств недвижимости. Схема работы с ними известна: вам звонят и говорят, что сегодня вывели в продажу эксклюзивный пул из 5 помещений. Предлагают купить их своим «лучшим клиентам» (то есть вам), просто потому что вы им очень приглянулись.

Но есть нюанс: нужно срочно внести платную бронь сегодня до 16:00. Кто первый, тот и забрал. И самое главное — смотреть помещение на месте не надо, там же стройка! Вот вам рендер, наш художник всё красиво нарисовал, и этого вполне достаточно, чтобы вы приняли решение прямо сейчас.

Звучит как сказка? Потому что это сказка.

Немного изнанки моей работы

У меня сейчас в работе есть несколько клиентов на подбор отличных помещений. И у меня есть десяток объектов, которые продают мои другие клиенты. Но! Эти клиенты и эти объекты почти никогда не пересекаются между собой.

Почему? Да потому что объекты, которые мне нужно продать (я выступаю от продавца), я не могу предложить тем, кому я ищу помещения. Мои клиенты-покупатели — они слишком требовательны. Объекты по моему мнению для них не очень хорошие. Ну, есть одно хорошее, но цена кусается...

Вот так и получается, что продавец я «не очень». По классической схеме брокер должен втюхивать клиентам то, что есть, чтобы быстрее закрыть сделку и получить комиссию. Но я этого не делаю. Просто я знаю, что найду для них лучше.

Анатомия реальной сделки

Я не шутил насчет баз. Они есть, но либо не очень правдивы, либо существуют только на бумаге (или в голове у маркетологов).

Чтобы забрать действительно классный актив, нужно совпадение трех факторов:

Я должен знать ваш профиль. Понимать ваши критерии. Иногда достаточно одного главного — вашего бюджета.
Нужно подождать. Как только появляется тот самый объект, я сразу сообщаю клиенту: «Вот, надо брать. Это супер-объект, и вот почему...».
Деньги должны быть на руках. Прямо сейчас. Если они на депозите еще 3 недели, или лежат в валюте, а курс сейчас неудачный для конвертации — так не получится провернуть сделку. Помещение уйдет следующему.

Кейс из жизни: как мы покупали «угловое»

Расскажу свежий пример. Декабрь 2025 года, предновогодняя суета. Один из застройщиков выводит в продажу очередные помещения. И о чудо — угловое помещение, 60 кв.м., в 25-этажном доме. Одна из самых востребованных площадей на рынке!

Но перед Новым годом все уже на расслабоне. Кто-то говорит: «Давай отложим, купим после праздников». Кто-то улетел на отдых. У кого-то нет нужной суммы под рукой.

Но я уговорил своего старого клиента (мы с ним общаемся достаточно близко и давно дружим вне работы). Супер, я забронировал помещение. И тут, в день сделки, он берет и... отказывается от брони.

Казалось бы, всё пропало? Нет. Потому что у меня был «план Б». Был другой клиент из другого региона, который ждал подобные лоты и стоял в очереди под номером 2. Это была моя страховка, и она реализовалась. Мы купили это помещение.

Что я хотел этим сказать?

Лучшие помещения не ждут своего покупателя. Наоборот — это покупатель ждет, когда появится что-то стоящее.

А для того чтобы купить такое помещение, нужно обратиться ко мне. Я найду вам этот объект. Но не сразу. Каталога с лучшими помещениями не существует. Он формируется в процессе подбора, который иногда длится месяцы, а то и годы.

Если вы готовы не покупать «кота в мешке по рендеру до 16:00», а играть в долгую, ждать свой идеальный актив и быть в полной финансовой боевой готовности в нужный момент — пишите мне.

]]> А есть что-то интересненькое сейчас в продаже? https://boytsov-spb.ru/tpost/janvseskb1-a-est-chto-to-interesnenkoe-seichas-v-pr https://boytsov-spb.ru/tpost/janvseskb1-a-est-chto-to-interesnenkoe-seichas-v-pr?amp=true Thu, 02 Jul 2026 22:42:00 +0300 Александр Бойцов «А есть что-то интересненькое?» — спрашивают меня почти каждый день. Рассказываю, почему готового списка не существует, и разбираю рынок по бюджетам: что реально купить до 20, 30 млн и выше, где дефицит, а где ловушки.

А есть что-то интересненькое сейчас в продаже?

«А есть что-то интересненькое сейчас в продаже? Торговое помещение на первой линии, а лучше угловое, чтоб точно сдалось в аренду сразу после выдачи ключей?»

Ко мне почти каждый день обращаются с таким вопросом. И я каждый раз мысленно вздыхаю.

Дело в том, что готового списка не существует. Каждый запрос — это индивидуальная история. Кому-то нужно помещение под бюджет 100 млн, у кого-то 16 млн. Разброс колоссальный.

Ожидания от арендного потока тоже разные: кто-то готов к честной доходности 8%, а кому-то подавай 12%. Кто-то ищет стабильный пассив, а кто-то хочет купить дешево, чтобы была быстрая капитализация: через пару лет перепродать и увеличить свой капитал.

Поэтому готового ответа на вопрос «есть ли что-то интересненькое» у меня с ходу быть не может. Чтобы найти подходящий объект, нужно разбираться, считать и работать.

Но чтобы вы понимали, с чем мы реально имеем дело на рынке, давайте просто пробежимся по основным запросам и бюджетам.

📍 Бюджеты до 20 млн рублей

Объектов всегда немного. Что-то уходит, что-то новое появляется, но их буквально по пальцам можно пересчитать. Угловые есть, но на всех застройщиков в городе их сегодня, от силы, штук 5. Пять! Из 1500 помещений, имеющихся в продаже. Это жесткий дефицит.

📍 Бюджеты до 30 млн рублей

Менее распространенный сегмент, но помещений уже побольше. Если смотрим в черте города, за этот бюджет можно рассчитывать на площадь около 50 кв.м. Востребованность таких «метров» самая высокая. НО! Для хорошей окупаемости нужна высокая арендная ставка, которую потянут не все арендаторы. А вот за КАДом есть интересные объекты в новых застраивающихся локациях. Там можно взять 70–100 кв.м и сдавать по приемлемой ставке — комфортной и для собственника, и для арендатора.

Их на рынке есть и в достаточном количестве. Но тут мы попадаем в ловушку: мало востребованных площадей. Арендаторов на такие объемы мало, а помещений — много. Кто может арендовать?

Продуктовый ритейл в формате мини — но они сейчас в большинстве своем приостановили развитие данных форматов.
Алкомаркеты с минимальным продуктовым набором.
Детские или зоомагазины — но это редкость для конкретного дома.
Дарксторы (тот же «Самокат») активно арендуют площади 160+ кв.м. Но они не садятся в каждом доме! Им достаточно одного на весь квартал.

📍 Помещения 300+ кв.м

Такие площади — редкость. Часто покупатели берут несколько соседних помещений под объединение, потому что цельных мало. Но и спрос не велик: соотношение предложения и спроса здесь практически равное, поэтому такие площади в большинстве своем не пустуют. Это 100% продуктовый ритейл. Но тут есть свои нюансы с формированием арендной ставки (часто это привязка к товарообороту). Можно как сорвать джекпот, так и глубоко разочароваться в доходности купленного помещения. Хотя, если брать новый большой высотный жилой массив с плотной заселением — там всё срастается.

Резюме:

Видите, как всё непросто? У каждого бюджета и метража — свои подводные камни. Именно поэтому в коммерческой недвижимости нет волшебной таблетки. Есть глубокая аналитика, понимание локации и умение считать цифры.

Если вы устали искать «то самое» помещение и хотите, чтобы сделка принесла деньги, а не головную боль — пишите. Разберем ваш запрос и найдем то, что подойдет именно вам.

]]> Иллюзия окупаемости коммерческой недвижимости https://boytsov-spb.ru/tpost/9e8ckangh1-illyuziya-okupaemosti-kommercheskoi-nedv https://boytsov-spb.ru/tpost/9e8ckangh1-illyuziya-okupaemosti-kommercheskoi-nedv?amp=true Sun, 05 Jul 2026 12:24:00 +0300 Александр Бойцов «Честная» окупаемость 10 лет в Excel часто превращается в 15 лет на практике. Разбираем парадокс дефицита на примере ЖК Ручьи 2: почему «невыгодный» объект принесет больше, чем идеальный, и как увидеть скрытую капитализацию.

Иллюзия окупаемости коммерческой недвижимости

Введение: Эволюция рыночных ожиданий

Рынок коммерческой недвижимости меняется. Если 6 лет назад инвесторы ориентировались на окупаемость в 8 лет, то сегодня психологический и рыночный порог сместился к 10 годам. Тенденция такова, что этот срок будет только увеличиваться.

Но погоня за этой «круглой цифрой» заставляет инвесторов упускать из виду главные драйверы стоимости актива. Окупаемость — не единственный и уж точно не главный параметр. Есть два фактора, которые в долгосрочной перспективе определяют реальную доходность: капитализация и дефицитность локации.

Фактор 1: Капитализация — скрытый джекпот

Многие фокусируются исключительно на арендном потоке (условные 10% годовых), игнорируя рост тела актива. Правильно выбранный объект на этапе строительства, в локации с нераскрытым потенциалом, способен дать капитализацию х3–х5 на горизонте 10 лет. Этот рост многократно перекрывает любую арендную доходность.

Но как увидеть этот потенциал там, где другие видят лишь «долгую» математику?

Фактор 2: Дефицит — главный параметр, который игнорируют

Со временем приходишь к неочевидному выводу: самый важный параметр — это востребованность. Помещение, за которое арендаторы готовы бороться и выстраиваться в очередь. Объект, который априори не может простаивать из-за острого дефицита коммерции в локации.

И именно здесь кроется главный парадокс рынка.

Парадокс «неправильной» математики

С дефицитными объектами всегда возникает конфликт. На этапе стартовых продаж цена квадратного метра может быть высокой, а потолок арендной ставки, который потянет местный бизнес, ограничен. Если загнать эти цифры в Excel, бумажная окупаемость составит 12+ лет. Это выше общепринятой нормы. Инвесторы морщатся и проходят мимо.

А зря.

Кейс из практики: ЖК Ручьи 2 — хроника упущенных возможностей

Еще в 2023 году, совсем недавно, стартовали продажи помещений в ЖК Ручьи 2. Всего 12 помещений на 10 домов первой очереди. Они были раскуплены буквально за 2 недели.

Я со своими клиентами успел приобрести 2 помещения по цене чуть более 200 000 рублей за кв.м. Мы предполагали сдавать их по 2500 рублей за кв.м. — так и сделали, заключив предварительные договоры за полгода до сдачи дома. Эта ставка вполне приемлемая для окупаемости до 10 лет.

Но когда все собственники получили ключи, стало понятно: спрос в локации значительно выше предложения.

Эти 12 помещений расположены всего в двух домах (Пахомовская улица, дом 16 и 18), а в остальных 8 домах из первой очереди строительства коммерции нет вообще. А это 5880 квартир на 10 домов.

Соотношение квартир к коммерческой недвижимости просто сумасшедшее — 490 квартир на 1 помещение!

Такого дефицита я в Санкт-Петербурге больше не видел.

Что произошло дальше?

В следующих очередях строительства арендные ставки достигли 4000–4500 рублей за кв.м. Я сомневаюсь, что бизнес такие ставки осилит, несмотря на дефицит коммерции, но то, что ставки будут тянуться вверх — несомненно. Демпинга там не будет.

Что касается ликвидности при продаже — последние очереди коммерции застройщик реализовывал через аукционы. Я тоже с клиентами участвовал, но ничего не удалось взять: цены улетели за 400–500 тысяч за квадрат, и клиенты отказались дальше торговаться.

А сейчас по помещениям, которые уже сданы и работают, мне время от времени поступают звонки с просьбой продать. Но мои клиенты не собираются продавать эти помещения, поэтому речь даже не заходит о суммах. Интерес и спрос там есть, и он значительно превосходит спрос в других локациях.

Иллюзия «честных» 10 лет

Почему этот кейс так показателен?

Потому что покупка помещения с «честной» бумажной окупаемостью в 10 лет в локации без дефицита коммерции — это мина замедленного действия. Как только съезжает очередной арендатор, начинается ротация. Время простоя, поиски нового арендатора, арендные каникулы, льготные первые месяцы — всё это неумолимо съедает доходность. В итоге «честные» 10 лет легко трансформируются в фактические 13–15 лет.

Тот самый объект с бумажной окупаемостью 12 лет в ЖК Ручьи 2, благодаря своей уникальности и отсутствию альтернатив у арендаторов, минимизирует простои. Да, локация еще развивается, вокруг стройки, всё только обустраивается — поэтому кратковременные простои возможны. Но они минимальны, а в дальнейшем, по мере завершения строительства и заселения домов, их не будет вовсе. За счет низкой ротации и отсутствия длительных арендных каникул его фактическая окупаемость выходит на уровень 10 лет или даже быстрее.

А на выходе инвестор получает:

Максимальный рост стоимости объекта в абсолютных цифрах (капитализация с 200 до 500 тыс. руб./кв.м за 3 года).
Абсолютную ликвидность при перепродаже (такие объекты уходят с «премией за дефицит»).
Стабильный арендный поток с минимальными простоями и низкой ротацией.

Ценность эмпирического опыта

Чтобы это понять, мало уметь считать в Excel. Нужно проследить ретроспективу сотен помещений на горизонте 10 лет. Эту «матрицу» невозможно скачать из аналитического отчета.

Такой опыт есть только у серийных инвесторов, владеющих портфелем, или у брокеров, которые ежедневно варятся в этом рынке годами. Именно этот бесценный опыт позволяет видеть алмазы на этапе котлована там, где остальные видят лишь «долгую» и непонятную математику.

Вывод

Окупаемость — это лишь один из параметров оценки коммерческой недвижимости. Но слепая погоня за «идеальными» 10 годами заставляет инвесторов упускать объекты с реальным потенциалом.

Дефицит локации, капитализация и ликвидность — вот три кита, на которых строится настоящая доходность. И чтобы их увидеть, нужен не калькулятор, а опыт и понимание рынка.

]]> Страхи инвестора в коммерческой недвижимости: что реально опасно, а что — иллюзия https://boytsov-spb.ru/tpost/ss3lbcag01-strahi-investora-v-kommercheskoi-nedvizh https://boytsov-spb.ru/tpost/ss3lbcag01-strahi-investora-v-kommercheskoi-nedvizh?amp=true Tue, 07 Jul 2026 09:43:00 +0300 Александр Бойцов Почему новостройки лучше ГАБов. Разбираю страхи инвесторов и показываю на примере: помещение в ЖК Ромашки дало окупаемость 3,6 года и рост капитализации в 3 раза за 5 лет.

Страхи инвестора в коммерческой недвижимости: что реально опасно, а что — иллюзия

У каждого инвестора, который заходит в коммерческую недвижимость, есть свой набор страхов и болей. Сегодня я постараюсь разобрать основные из них и рассказать, насколько они страшны на самом деле и к чему действительно нужно быть готовым.

Покупка коммерческого помещения — это серьезная покупка. Первое и самое главное, что нужно сделать — это выбрать правильное помещение, которое будет востребовано. И поверьте, тут не так важен срок окупаемости, как именно востребованность. Вы можете купить помещение, и оно будет стоять пустым. Причем это относится как к новостройкам, так и ко вторичке, и к так любимым многими ГАБам (помещениям с арендаторами).

Это первое опасение и самое распространенное.

Чтобы исключить риск простоя, многие бросаются покупать ГАБ. Но это не панацея, и это не исключает простоев. Арендаторы съезжают. По моей практике, в среднем арендатор сидит 3-4 года, затем наступает момент, когда снова надо искать нового. А бывает и хуже: арендатор съезжает спустя несколько месяцев после вашей покупки. Да, бывают и «подставные» арендаторы, которых заводят специально, чтобы продать вам объект подороже.

Вывод здесь простой: чтобы исключить этот момент, нужно покупать хорошее помещение, а не хорошего арендатора.

Еще ГАБы часто покупают из-за иллюзии, что в новостройке помещение надо ждать, а тут ты как будто обманул систему и получаешь аренду с первого месяца. На самом деле помещение с готовым арендным бизнесом и помещение в новостройке — вещи неравнозначные и неравноценные. ГАБ всегда будет минимум на 30% дороже аналогичного помещения в новостройке.

Давайте посчитаем на примере. Ваш бюджет — 30 000 000 рублей. Вы можете купить ГАБ. А можете купить равнозначное помещение в новостройке условно за 20 млн, а оставшиеся 10 млн положить на депозит и получать свои условные проценты, ожидая, когда вам выдадут ключи. Когда дом сдастся, вы сдадите помещение в аренду и будете получать такую же аренду, как получали бы с ГАБа. Но при этом у вас на руках останутся 10 миллионов и набежавшие проценты по вкладу.

Следующее опасение — что окупаемость выйдет за 10 лет. И такое возможно, но только если на протяжении этих 10 лет арендаторы будут съезжать несколько раз, а помещение будет простаивать. Это вполне вероятный сценарий, если объект неликвидный. И чтобы минимизировать этот риск, мы снова упираемся в одно: нужно выбирать хорошее помещение. Тогда простой будет если и будет, то минимальным.

Есть еще опасения, связанные с юридическими моментами. Чтобы свести их к минимуму — опять же, нужно смотреть в сторону новостроек.

Вы можете подумать, что я тут агитирую за новостройки. Да, я агитирую за новостройки. И вот почему: это лучшие финансовые показатели, это возможность выбрать лучшее помещение по расположению и это минимизация юридических рисков.

Остался последний козырь против новостроек — риск того, что она не достроится или будут срывы сроков сдачи. Но давайте честно: за последние годы, с момента введения эскроу-счетов, я таких случаев в Санкт-Петербурге не встречал.

А чтобы доказать, что новостройка по всем показателям лучше любого ГАБа, мне достаточно обернуться назад и посмотреть все мои сделки за последние годы.

Вот конкретный пример.

В 2021 году мы покупали помещение в ЖК «Ромашки» на шоссе в Лаврики. На тот момент это казалось посредственной покупкой. Мы закладывали стандартную окупаемость — до 10 лет. Исходили из принятой тогда в той локации арендной ставки примерно 800 рублей за метр.

В итоге мы сдали помещение аптеке по ставке 2500 рублей за метр. И окупаемость составила 3,6 года.

Да, мы не предполагали, что так выйдет. Но именно так чаще всего и происходит в новостройках: если ты выбрал правильное помещение, результат оказывается выше ожидаемого.

Почему так получается?

Потому что пока дом достраивается (а это 1-3 года), ставка аренды успевает вырасти. И те цифры, которые закладывались на старте, уже становятся неактуальными. То, что казалось "посредственной покупкой" с окупаемостью 10 лет, превращается в актив с окупаемостью 6-8 лет.

Но это еще не всё.

Капитализация этого объекта за 5 лет с момента покупки выросла примерно в 3 с лишним раза.

Вот тебе и "посредственная покупка".

Когда ты покупаешь новостройку, ты получаешь не просто помещение. Ты получаешь возможность зайти в объект на старте, пока цены и ставки еще не выросли. И пока дом строится, рынок делает за тебя работу: ставки растут, капитализация увеличивается.

В ГАБе ты покупаешь то, что уже состоялось. В новостройке ты покупаешь то, что только будет. И разница в финансовых показателях — колоссальная.

]]> Мода и креатив в недвижимости https://boytsov-spb.ru/tpost/507cgxdrv1-moda-i-kreativ-v-nedvizhimosti https://boytsov-spb.ru/tpost/507cgxdrv1-moda-i-kreativ-v-nedvizhimosti?amp=true Sun, 12 Jul 2026 21:20:00 +0300 Александр Бойцов Агенты воруют аренду, «окупасы» захватывают жилье, а квартира в Дубае обесценилась. Мода в недвижимости — ловушка. Рассказываю, как мы спасли актив клиента и почему фундаментал в Петербурге всегда побеждает хайп.

Мода и креатив в недвижимости

Помните моду 2010-х годов? Тогда казалось, что настоящий успех — это обязательно купить квартиру или дом в Черногории, Болгарии или Испании. А в 2020-х волна хайпа перекинулась на арабские страны, особенно на ОАЭ. Пик ажиотажа пришелся на 2022 год.

А помните начало 20-х, когда все массово скупали апартаменты? Или как каждый второй инвест-блогер рассказывал о сверхприбыльности точек с «Бабл Ти»? Куда, кстати, делись все эти «Бабл Ти»?

Давайте честно: мода в недвижимости — это ненадежно. Чаще всего она не приносит доход конечному инвестору. Зарабатывают на этом только начальные продавцы — застройщики и девелоперы, которые этот ажиотаж и создают. Они продают на пике эмоций и хайпа, фиксируя сверхприбыль. А вот все последующие собственники, которые пытаются перепродать объект, уже никаких сверхдоходов не получают — рынок остывает, ликвидность падает.

🚩 Правило для консервативных инвесторов Если вы видите в описании актива прилагательные «модный», «креативный», «трендовый», «инновационный» — обходите стороной. Это маркеры хайпа, а не инвестиций. Реальные деньги делаются на скучном, понятном и проверенном временем.

Иллюзия «заграничного» и «удаленного» дохода Те россияне, что покупали недвижимость в Европе 10 лет назад, в 2022–2024 годах начали ее активно продавать. Итог? Большинство не заработали ровным счетом ничего. Счастьем считалось продать хотя бы за те же деньги, что и покупали. Но давайте не забывать про инфляцию: за 10 лет деньги сильно подешевели.

То же самое сейчас происходит и с активами, приобретенными в ОАЭ. Ситуацию, разумеется, подогревает и геополитика, и напряженность в районе Персидского залива.

Но самая большая боль — это иллюзия удаленного управления. Многие, кто не мог продать актив за рубежом, думал: «Ничего, у меня там агенты, они всё решат и обеспечат мне пассивный доход». Не решили.

Что происходило на практике, особенно в Европе? Агенты, прекрасно зная, что в текущих условиях продать объект практически невозможно, сдавали квартиры в аренду. Но деньги собственникам не перечисляли. А владелец из России физически не мог контролировать процесс: ни приехать, ни проверить, ни повлиять на агента. В лучшем случае — собственник просто переставал получать деньги от аренды и пытался разбираться сам. В худшем — в его «элитные» квадратные метры вселялись незаконные жильцы (в Испании их называют «окупас»), и выгнать их по местным законам практически невозможно.

Анатомия хайпа Есть четкие маркетинговые стратегии, опробованные на Западе, которые с небольшим опозданием приходят в Россию. Они абсолютно рабочие, но... недолго.

Есть люди, которым по кайфу влезать в сверхприбыльные, модные, креативные темы. Их фишка — краткосрочность. Но у таких инвесторов особый склад ума: они легко переключаются с одного хайпа на другой. Сегодня они в «Бабл Ти», завтра в апартаментах, послезавтра в ОАЭ.

Реальная история: как спасали актив в Испании В 2023 году мой клиент нашел покупателя для своей испанской недвижимости. Казалось бы, ура! Но из-за санкций перевести деньги в Россию было практически невозможно. Нам повезло: покупатель оказался из одной из стран СНГ, и его представитель приехал в Россию с наличными.

Я лично принимал деньги здесь, пересчитывал, проверял. А мой клиент в это время сидел у нотариуса в Испании с покупателем и переоформлял недвижимость. Мы созвонились: «Всё в порядке, деньги проверены». И он совершил сделку.

Сделка прошла в условиях, когда легальных путей перевести деньги из ЕС в Россию практически не существовало. Пришлось искать обходные маршруты через третьи страны — это было вынужденной мерой, но клиент был готов на всё, чтобы спасти актив.

Потому что окупасы уже захватывали его имущество. Он с отцом в экстренном порядке возвращал контроль над собственностью — выдворял захватчиков своими силами, пока те не закрепились по местным законам.

Вернувшись в Россию, мы с ним купили отличное помещение в новостройке в Санкт-Петербурге. В 2025 году мы уже получили ключи.

А теперь цифры:

С 2023 года цена этого актива в Петербурге выросла в 2 раза.
Окупаемость по аренде составила менее 8 лет.

И всё это — без нервов, без санкций, без окупасов. Просто приехал, посмотрел, получил ключи. Это и есть фундаментал. Это и есть контроль. Это и есть инвестиции, которые работают.

Почему мы выбираем «Фундаментал» Я вокруг себя сформировал пул инвесторов, которые мыслят иначе. Мы не гонимся за модой. Все хотят одного: стабильного дохода на всю жизнь, чтобы он работал как часы и достался еще и внукам. Мы — консерваторы 😅.

Для нас важен фундаментал. Правило простое: покупай коммерческую недвижимость там, где ты живешь, работаешь и находишься большую часть времени.

Почему? Потому что только так ты чувствуешь рынок. Только так возможна быстрая реакция на изменения, гибкий подход к трансформации бизнеса и, главное, полный контроль над своим активом. Что значит контроль? Это когда ты можешь в любой момент заехать в свое помещение, выпить кофе с арендатором, посмотреть, как идет трафик, и понять, нужно ли менять концепцию. Зарубежный актив для тебя — черный ящик. Питерская коммерция — прозрачный бизнес.

Коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге — это наш фундаментал. Да, мы не хватаем звезд с неба и не обещаем «сверхдоходов за месяц». Но наш бизнес — не сезонный и не зависит от моды.

Инвестиции в недвижимость — это такая штука, которая моде не подвержена. Они работают по совершенно другим, гораздо более скучным, но надежным принципам.

Эх, сейчас бы бабл-ти... да где ж его купить? 😂

]]> Вторичка всегда риск. Что показала правовая карта коммерческой Москвы https://boytsov-spb.ru/tpost/gg6borbaf1-vtorichka-vsegda-risk-chto-pokazala-prav https://boytsov-spb.ru/tpost/gg6borbaf1-vtorichka-vsegda-risk-chto-pokazala-prav?amp=true Fri, 30 Oct 2026 18:25:00 +0300 Александр Бойцов Залоги, аресты и запреты на регистрацию: что показывает исследование по коммерческой Москве и почему на вторичке вы покупаете не только помещение, но и историю его владельцев. Как снизить риски до сделки и чем выгодна покупка у застройщика.

Вторичка всегда риск. Что показала правовая карта коммерческой Москвы

Когда мы берём помещение на вторичном рынке, то обычно смотрим на то, что видно: состояние, арендатора, ставку, доходность. А вот судьба прежних собственников остаётся за кадром. Хотя именно она потом решает, получится ли спокойно владеть помещением, продать его или сдать новому арендатору.

На днях ASSETO Research выложил большое исследование по Москве: сколько коммерческой недвижимости в залоге, под арестом и под запретом на регистрационные действия. Москва не Петербург, но тенденции, думаю, похожие. Расскажу, что из этого показалось мне важным.

«Залог / Арест / Запрет регистрации»

Три разные истории

Сначала про терминологию, потому что всё это любят валить в одну кучу.

Залог чаще всего вполне нормальная вещь: компания взяла кредит под помещение. В Москве в залоге около 5% коммерческой площади, 32 млн м², и большая часть залогодержателей это Сбербанк и ВТБ. Сам по себе залог ничего плохого про собственника не говорит.

Арест накладывают по уголовному делу или по судебному спору. Сейчас в Москве действует арест на 6 377 объектов, это 2,3 млн м².

Запрет на регистрационные действия самое массовое: 26 490 объектов, 7,7 млн м². Помещение у собственника не забирают, но любую сделку с ним зарегистрировать не дают. Продать нельзя, подарить нельзя, внести в уставный капитал тоже.

В большинстве случаев запрет ставят судебные приставы по исполнительному производству (82% по площади), ещё около 17% приходится на суды, которые так обеспечивают иск. За девять с половиной месяцев 2026 года новые запреты затронули 46 665 объектов, почти столько же, сколько за весь прошлый год. Правда, запреты в основном снимаются: из наложенных в 2025-м к октябрю оставалось около 14%. Обычно это история про месяцы, а не про годы. Но для сделки и пара месяцев много.

Кто в этой статистике

По числу объектов впереди физлица, но это в основном небольшие помещения, апартаменты, машиноместа. Если же считать площадь, картина меняется: 63% арестованных метров и 55% площади под запретами принадлежат компаниям. То есть речь идёт и о вполне серьёзных офисных и торговых объектах.

«Доли по категориям правообладателей»

Самое любопытное в отчёте то, как выглядят финансы этих собственников. У компаний с арестованной недвижимостью убыток за год показывают 40% против 21% у тех, у кого ограничений нет. Отрицательный капитал у 23% против 13%. Выборка там небольшая, всего 212 компаний, но разница заметная.

«Признаки неблагополучия, % компаний»

У компаний с запретом на регистрацию разрыв поменьше, но он тоже есть: убыток у 28% против 21%, отрицательный капитал у 20% против 13%.

«Финансовые признаки, % компаний».

Отдельно авторы посчитали налоговую нагрузку. В Москве многие объекты облагаются налогом с кадастровой стоимости, и у каждой пятой компании с запретом расчётный налог по таким объектам превышает треть выручки. У 9% он вообще больше годовой выручки. Это расчёт, а не реально уплаченные суммы, но представление о том, как живут некоторые владельцы, он даёт.

Сразу оговорюсь: исследование показывает связь, но не причину. Авторы сами это подчёркивают. Не каждый арест означает долги, и не каждый должник теряет помещение. Но если у собственников с ограничениями проблемы встречаются заметно чаще, то покупая у такого собственника, вы немного покупаете и его будущее.

Как это выглядит на практике

На вторичке вы всегда встаёте в цепочку: до вас помещением кто-то владел, а может, и не один человек. И у каждого была своя жизнь, свои долги и свои кредиторы.

Самый неприятный сценарий это банкротство продавца. Если он обанкротился уже после вашей сделки, финансовый управляющий может оспаривать его сделки за прошлые годы. В общем случае смотрят примерно на три года назад, в отдельных ситуациях глубже. Поводов хватает: подозрение, что продали слишком дёшево, или что выводили активы от кредиторов. И даже если вы купили честно и по рыночной цене, оспаривание всё равно придётся пройти.

Пока идёт суд, на помещение могут наложить обеспечительные меры, то есть тот самый запрет на регистрационные действия. С этого момента его нельзя продать. А ещё очень сложно сдать крупному арендатору: юристы сетевых компаний не любят заходить в помещение, которое оспаривается и теоретически может сменить собственника.

Для готового арендного бизнеса это особенно обидно. Вся его ценность в том, что есть надёжный арендатор и актив можно спокойно продать инвестору.

Мы с клиентом в этом году с таким столкнулись. Брали помещение около двух лет назад как ГАБ, а прежний собственник оказался банкротом. Шансы удержать сделку неплохие, потому что покупали честно и по рыночной цене. Но суд идёт месяцами, и всё это время помещение работает не так, как мы планировали. Риск вроде бы небольшой, а цена за него платится временем и упущенными возможностями.

Что я теперь проверяю до сделки

Полностью обезопасить себя на вторичке нельзя, но кое-что сделать можно.

Первым делом заказываю свежую выписку ЕГРН и смотрю не только обременения, но и историю переходов права. Если помещение за пару лет сменило трёх владельцев, это повод задать вопросы. Дальше проверяю продавца: картотеку арбитражных дел, ЕФРСБ, исполнительные производства.

Смотрю на цену. Если она заметно ниже рынка, радоваться рано: именно «слишком выгодная» цена чаще всего становится аргументом при оспаривании. Отдельно смотрю, нет ли связей между продавцом и предыдущими владельцами, потому что продажа между своими компаниями тоже риск.

И перед регистрацией проверяю объект ещё раз, а не только при подписании договора. Ну и если сумма серьёзная, привлекаю юриста, который работает именно с недвижимостью и банкротными рисками. Это не расход, а страховка.

Почему я всё чаще советую смотреть новостройки

Когда покупаешь у девелопера на этапе строительства, предыдущих собственников просто нет. Ты первый, и спрашивать за чужие сделки некому. Банкротство продавца и оспаривание его прошлых сделок это не твоя история.

Свои риски у такого варианта, конечно, есть: сроки, качество строительства, финансовая устойчивость самого застройщика. Поэтому нужно смотреть на репутацию девелопера, проектное финансирование и расчёты через эскроу. Но эти риски проще оценить заранее.

Любопытно, что и рынок ведёт себя осторожно: в новых бизнес-центрах Москвы, где помещения продают по отдельности, залог при покупке оформляют только в 14% сделок. В 2024 году доля доходила до 28%, потом упала до 7%, в 2026-м вернулась до 13%.

Вторичку я не списываю, это нормальный рынок, и я продолжу на нём работать. Просто теперь куда внимательнее смотрю не на помещение, а на тех, кто им владел. А если у клиента есть выбор между вторичкой и новостройкой от надёжного застройщика, предлагаю хотя бы сравнить оба варианта.

Данные: ASSETO Research, «Правовая карта коммерческой Москвы», срез на 16.10.2026. Исследование про Москву, а выводы для других городов мои как брокера.

]]>