Когда мы берём помещение на вторичном рынке, то обычно смотрим на то, что видно: состояние, арендатора, ставку, доходность. А вот судьба прежних собственников остаётся за кадром. Хотя именно она потом решает, получится ли спокойно владеть помещением, продать его или сдать новому арендатору.
На днях ASSETO Research выложил большое исследование по Москве: сколько коммерческой недвижимости в залоге, под арестом и под запретом на регистрационные действия. Москва не Петербург, но тенденции, думаю, похожие. Расскажу, что из этого показалось мне важным.
«Залог / Арест / Запрет регистрации»
Три разные истории
Сначала про терминологию, потому что всё это любят валить в одну кучу.
Залог чаще всего вполне нормальная вещь: компания взяла кредит под помещение. В Москве в залоге около 5% коммерческой площади, 32 млн м², и большая часть залогодержателей это Сбербанк и ВТБ. Сам по себе залог ничего плохого про собственника не говорит.
Арест накладывают по уголовному делу или по судебному спору. Сейчас в Москве действует арест на 6 377 объектов, это 2,3 млн м².
Запрет на регистрационные действия самое массовое: 26 490 объектов, 7,7 млн м². Помещение у собственника не забирают, но любую сделку с ним зарегистрировать не дают. Продать нельзя, подарить нельзя, внести в уставный капитал тоже.
В большинстве случаев запрет ставят судебные приставы по исполнительному производству (82% по площади), ещё около 17% приходится на суды, которые так обеспечивают иск. За девять с половиной месяцев 2026 года новые запреты затронули 46 665 объектов, почти столько же, сколько за весь прошлый год. Правда, запреты в основном снимаются: из наложенных в 2025-м к октябрю оставалось около 14%. Обычно это история про месяцы, а не про годы. Но для сделки и пара месяцев много.
Кто в этой статистике
По числу объектов впереди физлица, но это в основном небольшие помещения, апартаменты, машиноместа. Если же считать площадь, картина меняется: 63% арестованных метров и 55% площади под запретами принадлежат компаниям. То есть речь идёт и о вполне серьёзных офисных и торговых объектах.
«Доли по категориям правообладателей»
Самое любопытное в отчёте то, как выглядят финансы этих собственников. У компаний с арестованной недвижимостью убыток за год показывают 40% против 21% у тех, у кого ограничений нет. Отрицательный капитал у 23% против 13%. Выборка там небольшая, всего 212 компаний, но разница заметная.
«Признаки неблагополучия, % компаний»
У компаний с запретом на регистрацию разрыв поменьше, но он тоже есть: убыток у 28% против 21%, отрицательный капитал у 20% против 13%.
«Финансовые признаки, % компаний».
Отдельно авторы посчитали налоговую нагрузку. В Москве многие объекты облагаются налогом с кадастровой стоимости, и у каждой пятой компании с запретом расчётный налог по таким объектам превышает треть выручки. У 9% он вообще больше годовой выручки. Это расчёт, а не реально уплаченные суммы, но представление о том, как живут некоторые владельцы, он даёт.
Сразу оговорюсь: исследование показывает связь, но не причину. Авторы сами это подчёркивают. Не каждый арест означает долги, и не каждый должник теряет помещение. Но если у собственников с ограничениями проблемы встречаются заметно чаще, то покупая у такого собственника, вы немного покупаете и его будущее.
Как это выглядит на практике
На вторичке вы всегда встаёте в цепочку: до вас помещением кто-то владел, а может, и не один человек. И у каждого была своя жизнь, свои долги и свои кредиторы.
Самый неприятный сценарий это банкротство продавца. Если он обанкротился уже после вашей сделки, финансовый управляющий может оспаривать его сделки за прошлые годы. В общем случае смотрят примерно на три года назад, в отдельных ситуациях глубже. Поводов хватает: подозрение, что продали слишком дёшево, или что выводили активы от кредиторов. И даже если вы купили честно и по рыночной цене, оспаривание всё равно придётся пройти.
Пока идёт суд, на помещение могут наложить обеспечительные меры, то есть тот самый запрет на регистрационные действия. С этого момента его нельзя продать. А ещё очень сложно сдать крупному арендатору: юристы сетевых компаний не любят заходить в помещение, которое оспаривается и теоретически может сменить собственника.
Для готового арендного бизнеса это особенно обидно. Вся его ценность в том, что есть надёжный арендатор и актив можно спокойно продать инвестору.
Мы с клиентом в этом году с таким столкнулись. Брали помещение около двух лет назад как ГАБ, а прежний собственник оказался банкротом. Шансы удержать сделку неплохие, потому что покупали честно и по рыночной цене. Но суд идёт месяцами, и всё это время помещение работает не так, как мы планировали. Риск вроде бы небольшой, а цена за него платится временем и упущенными возможностями.
Что я теперь проверяю до сделки
Полностью обезопасить себя на вторичке нельзя, но кое-что сделать можно.
Первым делом заказываю свежую выписку ЕГРН и смотрю не только обременения, но и историю переходов права. Если помещение за пару лет сменило трёх владельцев, это повод задать вопросы. Дальше проверяю продавца: картотеку арбитражных дел, ЕФРСБ, исполнительные производства.
Смотрю на цену. Если она заметно ниже рынка, радоваться рано: именно «слишком выгодная» цена чаще всего становится аргументом при оспаривании. Отдельно смотрю, нет ли связей между продавцом и предыдущими владельцами, потому что продажа между своими компаниями тоже риск.
И перед регистрацией проверяю объект ещё раз, а не только при подписании договора. Ну и если сумма серьёзная, привлекаю юриста, который работает именно с недвижимостью и банкротными рисками. Это не расход, а страховка.
Почему я всё чаще советую смотреть новостройки
Когда покупаешь у девелопера на этапе строительства, предыдущих собственников просто нет. Ты первый, и спрашивать за чужие сделки некому. Банкротство продавца и оспаривание его прошлых сделок это не твоя история.
Свои риски у такого варианта, конечно, есть: сроки, качество строительства, финансовая устойчивость самого застройщика. Поэтому нужно смотреть на репутацию девелопера, проектное финансирование и расчёты через эскроу. Но эти риски проще оценить заранее.
Любопытно, что и рынок ведёт себя осторожно: в новых бизнес-центрах Москвы, где помещения продают по отдельности, залог при покупке оформляют только в 14% сделок. В 2024 году доля доходила до 28%, потом упала до 7%, в 2026-м вернулась до 13%.
Вторичку я не списываю, это нормальный рынок, и я продолжу на нём работать. Просто теперь куда внимательнее смотрю не на помещение, а на тех, кто им владел. А если у клиента есть выбор между вторичкой и новостройкой от надёжного застройщика, предлагаю хотя бы сравнить оба варианта.
Данные: ASSETO Research, «Правовая карта коммерческой Москвы», срез на 16.10.2026. Исследование про Москву, а выводы для других городов мои как брокера.